祖父母や両親の土地に家を建てるときの流れや注意点についてご説明します。
この記事では、準備段階として土地や関係者の現状を確認するところに焦点を当てています。
土地は誰の所有ですか？
あなたが20歳以上で、土地の所有者が60歳以上の父母又は祖父母であれば、相続時精算課税制度を利用して土地の贈与を受けられる可能性があります。この制度なら、2500万円の特別控除がありますので、一括贈与による贈与税の問題をクリアできるかもしれません。しかし、相続時の相続税の計算において控除を受けた分が持ち戻されるというデメリットもあるため、この制度の利用は慎重に考える必要があります。自分だけで判断せず、税理士等に相談した方が良いでしょう。
No.4103 相続時精算課税の選択｜国税庁
土地上に建物はありますか？
建物を解体して建て替えを希望する場合、解体には多額の費用がかかることを知っておく必要があります。一般的な住宅の床面積が約４０坪、岐阜県の解体費用の坪単価が３～４万円と考えると、120~160万円が相場といえますね。
また、解体後に法務局へ建物の滅失登記をする必要があります。建物を取り壊したので、建物の登記に反映させる（登記を閉鎖する）ということです。土地家屋調査士に依頼すれば、数万円で手続きしてもらえます。
また、その土地は希望する建物を建てられる土地ですか？
地域によっては都市計画法によって土地の利用方法が制限されていることがあります。
「市街化調整区域」または「用途地域」に指定されているかを確認しなければなりません。
これらによっては、建物の種類・建ぺい率・容積率・高さなどに制限がかかるかもしれません。
これについては、ハウスメーカー等に相談した際に調べてくれると思います。
岐阜市のホームページから、自分で調べることもできますよ。
岐阜市都市計画情報の検索/都市計画課/岐阜市公式ホームページ
祖父母やご両親はお元気ですか？
土地の所有者が認知症などで意思表示が難しい場合、息子や孫のために土地上に建物を建てることは
できないと考えてください。
土地の贈与や貸与、または担保提供の意思表示が有効でない以上、その後の手続きも取れないということです。
成年後見という代理人制度を利用できないか？とよく聞かれますが、これは本人の財産管理のためのものなので、基本的に本人の利益にならないことはできません。
老人ホームや介護施設に入居するための資金が必要で、どうしても土地を売却する必要がある…といった正当な自由があれば家庭裁判所にも認められる可能性はありますが、継続的なコストや手続きの煩雑さを考えると、土地に家を建てるためだけにこの制度を利用することはお勧めできません。
逆に言えば、祖父母やご両親が認知症になる前に対策を打つ必要がある、ということです。
まとめ
祖父母や両親の土地に家を建てるときは、
・土地の所有者の確認
・土地の現状・用途の確認
をしてから予定を立てると良いでしょう。
いずれにせよ、司法書士などの専門家に相談して話を進めることをお勧めします。
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